房地产价格的前景如何？

[nurnobi40]

您知道如何进行良好的投资吗？参加 Greenbelt 课程可以帮助您购买房产，因为它可以让您分析数据并查看时机是否合适，或者是否最好稍等一下。为此，我们访问了 IBGE 数据库 (，该数据库可在线获取。

从哪里开始呢？在我看来，最好从2013年诺贝尔经济学奖得主罗伯特席勒的建议开始。席勒说，了解房价贵还是便宜的秘诀是将其与通货膨胀率进行比较。为此，将施工成本指数与 IPCA 进行比较。


图1：土建成本指数与IPCA的比较。从图 1 中无法得出太多结论。让我们尝试对房地产价格和 IPCA 进行更长时间的比较。让我们从 1995 年 1 月开始，将 IPCA 以 100 为基数。

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图2：土建成本指数与IPCA的比较。

从图2中更容易看出，通货膨胀已经追随土建成本的增长，这一事实从2011年就开始了。2015年，通货膨胀的增长似乎超过了土建成本的增长，这样，预期通胀本身有望纠正高房价。正如希勒所说，从长远来看，房地产成本跟随通货膨胀率变化。如果有很大的脱离，就会有修正。巴西标准 NBR 14653旨在标准化和维护农村财产评估的质量和准确性，从一般程序的定义到每个程序的具体行动。

现在我有一个问题：建筑成本指数是否跟随房地产销售价格？让我们使用另一个Greenbelt工具：回归分析。让我们检查一下 FIPE/ZAP 综合指数（截至 2010 年 8 月）与 IBGE 提供的土木建筑成本之间是否存在相关性。

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图 3：FIPE/ZAP 与土建成本之间的回归。

从图 3 可以看出，建筑成本的变化会影响销售价格的 FIPE/ZAP 指数的变化。但这两个指标随着时间的推移表现如何？为此，使用了趋势图，这是 Greenbelt 课程中广泛使用和讨论的另一种工具。

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图 4：2010 年 8 月的 FIPE/ZAP 和成本趋势图，均以 100 为基数。

看看图 4 中的图表有多有趣，它显示这两个指数一起增长，但 2013 年成本出现了“小问题”。然而，2014年底，两者再次相遇，并缩减了上升趋势。 2015 年似乎是我们达到曲线拐点的一年。由于 2015 年的通胀趋势高于目标，我计划抵消支付接近 100% CDI 的投资，并仅在 2016 年购买房产（如果是现金）。席勒在价格中评论的修正似乎是由通货膨胀本身引起的房地产危机正在巴西开始。

房产价值翻倍是否划算？
我的一个朋友正在庆祝他在 2009 年所做的一笔大买卖。他说 哥斯达黎加数据 他花了 13 万雷亚尔买了一套公寓，现在价值 26 万雷亚尔。他兴奋地说，它的价值翻了一番。

对此，又有朋友提出了这样的疑问：你们真的赚到了一笔好生意吗？这是引起我兴趣的问题。我们如何进行测试，应用古老的 PDSA来回答这个问题。你怎么知道什么是好交易？让我们来解答这个谜题吧。

在这种情况下，我们必须做的第一件事就是定义什么是好交易。对我们来说，好的企业就相当于好的投资。因此，我们必须通过与同期的一些固定收益投资进行比较来评估购买。为此，我们将考虑 Selic 利率、IPCA、储蓄账户甚至 IBOVESPA（仅供比较）。让我们看看哪一个在此期间产量最高。为了更直观，我考虑13万的投资，并根据不同的指标进行修正（图1）。

物业价格分析
图5：公寓价值与部分修正指标的比较。

从图 1 可以看出，我们的朋友确实做了一笔划算的交易，因为没有任何迹象表明它的价值翻了一番。最接近的是SELIC，也就是说，如果他将钱投入LCI或LCA并支付100%的CDI，他的口袋里将有24万雷亚尔，比公寓的价值少2万雷亚尔。但总有一个“然而”。

这里的“但是”是指流动性。我们的朋友能以 26 万雷亚尔的价格出售他的公寓吗？就算评估价值是这样，在现在的市场情况下，他要打折才能出售也是常有的事。要继续优惠，这个折扣必须低于2万雷亚尔，即低于7.7%。任何大于此的折扣都将使 Selic 成为更好的选择。

另一方面，投资房产时会产生运营成本和收入。如果我们的朋友在此期间租了公寓，除了可以避免IPTU、水电费和公寓费之外，他可能还能获得更多的资本回报。否则，投资可能不会那么好。

哪里最适合投资？
在有关房地产市场的帖子中，我们说过，今年，将用于房地产的资金投资于固定收益可能更有利。没关系，但我们的一位读者问：在哪里投资？我们不是投资代理人，但我们可以应用一些绿化带工具来寻找答案。

在帖子中，我们评论了将资金投资于固定收益，因此，我们应该讨论该领域的一些投资。想要股票吗？选项？外汇？没问题。有几个网站和书籍可以帮助您完成这项任务，但我们的重点是与 SELIC 利率、固定收益相关的投资。

如何投资国开行？
当我们谈论固定收益时，银行经理为我们提供了几种现成的选择，其中最著名的。第一个是国家开发银行存款证明。实际上，无论谁投资国开行，都会向银行放贷，以换取一定的利率，该利率大多是银行间信贷利率的一定百分比，非常接近Selic利率。

较大的银行提供 75% 至 100% 的利率，具体取决于投资规模和所需的流动性。如果你想要更好的利率，你可以在较小的银行找到它，它们提供123%的参考利率，但另一方面，流动性是1080天。这里的秘诀是为必要的流动性找到最佳的盈利能力。此外，信用担保基金为每家银行提供高达 25 万雷亚尔的担保。这项投资的坏处是：所得税。狮子在长达180天的投资中获得22.5%的利润； 181 至 360 天为 20%； 361 至 720 天为 17.5%，721 天及以上为 15%。